Compra de hoteles: claves legales.
Tras participar en numerosos procesos de compra de hoteles desde el punto de vista de la negociación y el asesoramiento legal de la operación, uno aprende a detectar cuáles son los aspectos que potencialmente pueden conllevar mayores contingencias legales en este sector. Se trata de cuestiones que, si no son bien analizadas en el marco de un trabajo previo de due diligence, pueden afectar críticamente la rentabilidad de la operación y pueden convertir lo que a priori parece un excelente negocio en un callejón sin salida.
Bien es cierto que el enfoque no será exactamente el mismo si lo que estamos adquiriendo es un establecimiento hotelero puro y duro, en tanto activo inmobiliario con sus correspondientes instalaciones, o por el contrario adquirimos la sociedad que titula el negocio o negocios. La adquisición vía sociedad, si bien facilita muchas cosas como la innecesaridad de subrogarnos uno a uno en los distintos contratos, derechos, licencias, etc.. que el hotel tuviera, implica en contrapartida un mayor riesgo por la asunción global de derechos y obligaciones que esta vía supone.
Dicho esto, ¿cuáles algunas de las claves legales a analizar con especial intensidad en el marco de una operación de compra de hoteles?
1.- Contratos laborales y cotizaciones a la Seguridad Social. El negocio hotelero es intensivo en mano de obra, por lo que alcanzar una mayor producción pasa por contratar más personal. Y por eso la gran partida de gasto de cualquier negocio hotelero en sentido estricto es la de gastos de personal. En consecuencia, el análisis de la adecuación a Derecho de los contratos laborales, el cumplimiento de los convenios colectivos aplicables y que se ha cotizado adecuadamente por los trabajadores, es uno de los aspectos clave a examinar en una operación de compra de hoteles. En el mismo sentido, si no está previsto continuar con la actual dirección del hotel y/o determinados jefes de departamento, si la plantilla está sobredimensionada y se pretende ajustar, deberán estimarse las indemnizaciones laborales que dichos cambios implicarán.
2.- Derecho administrativo. En este apartado cabe destacar, además obviamente de la verificación y vigencia de la licencia de apertura de establecimiento, habrá que prestar atención a que el cambio de titularidad del hotel no implique la pérdida de determinadas subvenciones o ayudas públicas; también es esencial, más si cabe, verificar que no exista ninguna contingencia urbanística que afecte al hotel y pueda conllevar desde importantes sanciones a una orden de derribo. En hoteles sitos en primera línea de playa, otra de las cuestiones que no debemos pasar por alto es que no esté afecto a la Ley de Costas, lo que debe acreditarse a través del pertinente certificado de titularidad expedido por dicho organismo público.
3.- Derechos de propiedad industrial. Fundamentalmente en esta categoría y por lo que al sector hotelero se refiere, es importante comprobar que la marca o marcas que se adquieren están inscritas a nombre del vendedor y no han caducado. También los dominios de internet desde los que se explote comercialmente el hotel.
4.- Contratos con turoperadores, suministradores y proveedores. Los contratos vigentes con las agencias mayoristas no solo han de ser objeto de estudio por el área comercial de la empresa compradora; su retribución, duración, obligaciones y cláusulas potencialmente perjudiciales deben ser objeto de análisis legal. En el mismo sentido, deben analizarse con detalle los contratos suscritos con suministradores y proveedores; sin olvidar los proveedores financieros (bancos) y los contratos de esta naturaleza en los que, en su caso, vaya a subrogarse el comprador del hotel (préstamos, créditos, leasing, renting, factoring, y un largo etcétera.
5.- Litigios y/o procedimientos administrativos en curso. Cualquier litigio en curso, incluso en fase prejudicial, debe ser objeto de análisis por cuanto su resultado, si es de la cuantía suficiente, pueda afectar la viabilidad de la compra. También los posibles procedimientos administrativos que se hayan incoado, estén en la fase que estén. Recordemos que el negocio hotelero es una actividad muy regulada donde intervienen distintas administraciones susceptibles de ejercer su potestad sancionadora: cuerpos de inspección de Sanidad o de Turismo, Agencia de Protección de Datos, etc…
Estos son algunos de los puntos candentes, desde el punto de vista legal, a analizar en la fase previa a la compra de hoteles. No olvidemos tampoco, lo que sería objeto de otro artículo, la siempre relevante cuestión tributaria. Sin olvidarnos de que cada transacción es diferente y debe ser abordada con profesionalidad y rigor.
Socio fundador-CEO de Devesa & Calvo Abogados.
