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Aspectos fundamentales de la compraventa de inmuebles por empresas extranjeras

La compraventa de inmuebles por empresas extranjeras cobra una gran importancia en la actualidad fruto del renacimiento del sector inmobiliario en nuestro país. Las empresas (personas jurídicas) tanto españolas como con domicilio social fuera de España, pueden adquirir bienes inmuebles radicados en territorio nacional. Sin embargo, el elemento extranjero implica una dificultad añadida a la operación por la necesidad de la transferencia de fondos a España para el pago del precio y la “legalización” o acreditación de la empresa extranjera en España para la compraventa inmobiliaria.

Para participar en el normal tráfico jurídico-económico en España, toda persona física o jurídica requiere de un NIF o CIF. Las personas físicas extranjeras deberán solicitar que se les asigne un N.I.E (Número de Identificación de Extranjero) y las empresas extranjeras un CIF. El CIF se puede solicitar ante la autoridad consular competente del país de origen o la Agencia Tributaria española. Sin embargo, habrá que preguntar antes al Consulado correspondiente.

¿Cuál es la documentación necesaria para la compraventa de inmuebles por empresas extranjeras?

Para la compraventa de inmuebles por empresas extranjeras se deberá de cumplimentar distintos formularios (036,030) ante la AEAT, y recabar la siguiente documentación:

  1. Certificado de existencia de la sociedad extranjera

Se podrá obtener mediante la presentación de la escritura de constitución de la sociedad y estatutos sociales inscritos en el Registro oficial del país de origen, o un Certificado notarial o Registro ante autoridad fiscal… Toda documentación en lengua extranjera emitida por autoridad pública, deberá presentarse traducida y legalizada o apostillada.

2. N.I.E. del representante legal de la empresa en el extranjero, si es extranjero, u otorgar poder notarial de representación a quién designe la sociedad como represente legal en España con expresas atribuciones de solicitud de CIF y certificado electrónico.

Con la Ley de Prevención de Blanqueo de Capitales, las Entidades bancarias españolas estudian con extremo cuidado la procedencia de los fondos extranjeros. Se ha de acreditar la trazabilidad de los fondos así como de la licitud de su procedencia.

Para la adquisición de un inmueble, es generalmente exigido por el vendedor el pago mediante cheque emitido por una entidad bancaria española. Por ello, no permitiéndose en términos generales, el pago mediante otro medio desde el país de origen de la sociedad extranjera, se hace necesaria la apertura de una cuenta corriente en España a nombre de la sociedad para la provisión del precio.

Una vez legalizada la sociedad y aperturada la cuenta corriente en España, es necesario también para el pago de impuestos y tributos municipales así como los gastos comunes que todo inmueble acarrea, se procederá a la compraventa del inmueble conforme a la misma operativa que la compraventa de una sociedad mercantil española:

Asimsmo, también es importante acudir debidamente representado, pagar el precio y los impuestos que correspondan y por último la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad.

Ayuda a los emprendedores y su internacionalización

Por último, recordar que la Ley 14/2013 de ayuda a emprendedores y su internacionalización en su artículo 63.3 extiende la autorización de residencia y trabajo a los socios con mayoría reforzada de las entidades mercantiles y extranjeras (que no se encuentren en paraíso fiscal) que adquieran uno o varios inmuebles en España por valor superior a 500.000 libre de cargas y gravámenes.

Por lo tanto los socios mayoritarios de las empresas extranjeras en España podrán junto con sus familiares beneficiarse del Plan de residencia para inversores y emprendedores, que se amplía en nuestro post: qué es la “Golden Visa”.

Lucía Cremades Galiana
Abogada en Devesa & Calvo Abogados
Especialista en obtención de Golden Visa para inversores y comercio internacional