El contrato de ejecución de obra (I): Derechos del promotor

En el contrato de ejecución de obra, denominado arrendamiento de obra en el Código civil, una de las partes, el arrendatario, se obliga a ejecutar una obra por precio cierto, tal y como lo define el artículo 1.544 del Código Civil.

Su regulación se contiene en los artículos 1.588 y ss. del Código Civil. La obligación principal del arrendador, comitente o dueño de la obra es pagar el precio pactado. Por su parte, la obligación principal del arrendatario o contratista es ejecutar la obra correctamente en los términos y plazo acordados.

Incumplimiento o defectos en la ejecución de obra

En caso de incumplimiento o cumplimento defectuoso por parte del contratista, el comitente tendría derecho a exigir:

• La subsanación de los defectos, sin sobre coste alguno;
• Una reducción del precio proporcional al coste de subsanación de las deficiencias;
• O bien a la resolución del contrato, si la causa de la no satisfacción del dueño de la obra es de imposible reparación o bien el incumplimiento es de suficiente entidad como para justificar la resolución del contrato. En este sentido, la Jurisprudencia ha considerado que el promotor no puede oponer la excepción de cumplimiento defectuoso y, por tanto, suspender el pago, cuando los defectos en la obra sean menores, esto es, que carezcan de la suficiente entidad en relación con la obra ejecutada como para frustrar la finalidad del contrato.

Desistimiento unilateral del dueño de la obra

Por su parte, el comitente o dueño de la obra puede desistir por su sola voluntad del contrato, aunque la construcción se haya iniciado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella, tal y como establece el artículo 1.594 del Código civil. En cuanto a la fijación de la indemnización, a falta de acuerdo entre las partes, existe un criterio jurisprudencial orientativo que estima en un 15% del precio de la obra como la indemnización adecuada para el contratista en caso de desistimiento unilateral del dueño de la obra. Lo conveniente, sin embargo, sería dejar estipulado en el contrato la indemnización correspondiente para el supuesto de ejercicio de esta facultad por parte del comitente.

Por último, hay que destacar que el ejercicio de ambas acciones, la de desistimiento y la de resolución por incumplimiento o cumplimiento defectuoso, es incompatible, de modo que no cabe solicitar la resolución del contrato por incumplimiento, cuando con anterioridad, se ha optado por el desistimiento.

En sucesivos artículos, analizaremos los derechos del contratista, así como las distintas modalidades de esta figura contractual.

Horacio Alonso
Socio de Devesa & Calvo Abogados