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cuestiones fiscales en la due diligence inmobiliaria

Cuestiones fiscales en la due diligence inmobiliaria

La adquisición de un inmueble está sujeta al pago del impuesto correspondiente, transmisiones patrimoniales (ITP) o bien al impuesto sobre el valor añadido (IVA), según los casos. La regla general es que se aplica el IVA cuando quien transmite es empresario o profesional y, por contrario la operación estará gravada por ITP cuando quien transmite es un particular.

No vamos a entrar aquí en el análisis de las posibles excepciones a esta regla general, pero tanto si la operación está sujeta al pago del IVA, como si está sujeta al pago del ITP, la Administración tributaria tiene la facultad de comprobar el valor declarado en la operación. Esta facultad, prevista en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT) tiene una especial relevancia en la adquisición de inmuebles.

En efecto, aunque en la escritura de compraventa se haya reflejado un precio, por ejemplo, 100.000 euros, la Administración tributaria puede comprobar ese valor, considerando que el mismo ascendía en realidad a 150.000 euros, exigiendo posteriormente la diferencia entre los impuestos pagados y los que se deberían haber pagado en función del valor comprado, más intereses y recargos en un procedimiento que se denomina “comprobación de valores”.

Los medios de comprobación que puede utilizar la Administración son variados, estando previstos en el propio artículo 57 de la LGT, a saber: a) Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale, b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, c) Precios medios en el mercado, d) Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros, e) Dictamen de peritos de la Administración, f) Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros, g) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria, h) Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca e i) Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.

La única posibilidad cierta de evitar esta comprobación es hacer uso del derecho de información previsto en el artículo 90 de la LGT, conforme al cual, cada Administración tributaria debe informar, a solicitud del interesado y en relación con los tributos cuya gestión le corresponda, sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles que, situados en el territorio de su competencia, vayan a ser objeto de adquisición o transmisión. Esta información tendrá efectos vinculantes durante un plazo de tres meses, contados desde la notificación de la respuesta de la Administración tributaria.

En conclusión, para evitar sorpresas sobre los impuestos que finalmente se habrán de pagar, resulta recomendable consultar con la Administración tributaria cuál es valor a efectos fiscales del inmueble que se va a adquirir.

Horacio Alonso
Socio en Devesa & Calvo Abogados

Artículo original publicado en El Derecho (Lefebvre) el 4 de enero de 2018