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Hipoteca multidivisa

Para analizar desde el punto de vista legal la hipoteca multidivisa, hemos examinado la Sentencia del pleno Tribunal Supremo de 30/06/2015, las Sentencias de la Audiencia Provincial Madrid de 22/07/2015 y 16/03/2012, la Sentencia de la Audiencia Provincial Toledo de 29/06/2014, y la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30/04/2014, entre otras.

El esquema básico de funcionamiento de un préstamo hipotecario multidivisa, (hipoteca multidivisa), es el siguiente:

  • Responde a una mezcla entre préstamo con garantía hipotecaria, y una particular forma determinar la moneda en la que se entrega el capital.
  • Deben abonarse las cuotas periódicas de amortización, en distintas divisas a elección del prestatario (aunque en ocasiones se requiere el consentimiento de la entidad bancaria).
  • En principio, la ventaja de este tipo de préstamos está en utilizar como referencia una moneda depreciada respecto del euro si los tipos de interés del país de esa moneda son más bajos que los del euro, así como en la posibilidad de cambiar de moneda si la tomada como referencia altera su relación con el euro.

Dicho esto, los préstamos multidivisa nacen con vocación de ser utilizados fundamentalmente por empresas que operan en el ámbito internacional, pero no tanto para ser un instrumento de crédito para el consumidor. Aunque nada impide a éste asumir el riesgo que entraña, si es realmente consciente y está debidamente informado de las ventajas e inconvenientes que puede reportar.

El considerable nivel de complejidad que tienen los préstamos hipotecarios multidivisa, se debe a que para entender su funcionamiento, posibles ventajas y nivel de riesgo asumido, es necesario conocer los factores que intervienen en las variaciones de los tipos de cambio en el mercado de divisas. Algo que no está al alcance de la información generalmente accesible para un consumidor y cliente minorista, sin una adecuada formación, sin relación con los mercados financieros, con ingresos y gastos exclusivamente en euros.

A los efectos de valorar la validez o nulidad de una hipoteca multidivisa, es crucial tener en cuenta los siguientes factores:

a) Qué información debe facilitar la entidad financiera al consumidor cuando comercializa este producto, y

b) Qué grado de conocimiento debe tener el consumidor para poder considerarse que cabalmente entiende los riesgos y las obligaciones que conlleva.

Pues bien, la reciente Sentencia de fecha 30/06/2015 del Pleno del Tribunal Supremo, dice en resumidas cuentas que es un instrumento financiero complejo, por lo que la entidad financiera tiene el deber de suministrar al cliente minorista una información comprensible y adecuada, que necesariamente ha de incluir orientaciones y advertencias sobre los riesgos asociados; el desconocimiento de estos concretos riesgos puede viciar el consentimiento del cliente, y provocar la nulidad del contrato en lo que afecta al establecimiento de las condiciones multidivisa.

La información que la entidad bancaria debe facilitar en este tipo de contratos está sometida a una regulación exhaustiva que ha sido analizada en muchas de las sentencias dictadas sobre productos financieros. Así, en la explicación de los riesgos deberán incluirse:

a) Los riesgos conexos a ese tipo de instrumento financiero, incluida una explicación del apalancamiento y de sus efectos, y el riesgo de pérdida total de la inversión.

b) La volatilidad del precio de ese tipo de instrumento financiero y cualquier limitación del mercado , o mercados , en que pueda negociarse.

c) La posibilidad de que el inversor, asuma, además del coste de adquisición del instrumento financiero en cuestión, compromisos financieros y otras obligaciones adicionales, incluidas posibles responsabilidades legales, como consecuencia de la realización de transacciones sobre ese instrumento financiero.

d) Cualquier margen obligatorio que se hubiera establecido u otra obligación similar aplicable a ese tipo de instrumentos.

Igualmente, deberá realizarse un test de idoneidad que valore los conocimientos y experiencia del cliente, situación financiera y objetivos de inversión.

Si la entidad financiera no ha dado la suficiente información al cliente, si éste desconocía los riesgos de tal producto complejo, estaremos entonces en condiciones de instar la nulidad, la no aplicación, de la cláusula multidivisa,. Dicha nulidad, en caso de ser apreciada por los Tribunales tendrá dos efectos importantes sobre la hipoteca multidivisa:

a) La sustitución de la cláusula multidivisa por una referencia al EURIBOR.

b) La obligación de la entidad bancaria de devolver al cliente (prestatario), todo lo cobrado de más por aplicación de la cláusula multidivisa desde el inicio del préstamo.