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Arras vs. opción de compra

Derecho de opción de compra y arras. En este post queremos analizar de forma práctica y resumida algunas diferencias entre dos negocios jurídicos muy utilizados para cerrar operaciones sobre activos inmobiliarios.

Para empezar, ¿qué son? ,¿en qué consisten?.

La opción de compra es un derecho en virtud del cual el potencial comprador o beneficiario de la opción (llamado técnicamente optante) tiene la facultad exclusiva de decidir sobre la futura celebración o no de una compraventa sobre un determinado bien. Además y como viene fijando consolidada jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo, la opción debe estar sujeta a un plazo determinado para ejercitarla, vencido el cual, el derecho del optante se extingue. Lo habitual es que este tipo de derecho tenga un precio, al que se le llama “prima” de la opción.

El contrato de arras o señal es un negocio jurídico de garantía regulado por el artículo 1.454 del Código civil, a tenor del cual “podrá rescindirse el contrato (de compraventa) allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Dicho lo anterior, ¿qué ventajas ofrece un instrumento jurídico frente al otro?.

1.- El derecho de opción de compra a diferencia del contrato de arras, si consta en escritura pública tiene acceso al Registro de la Propiedad, es inscribible. Ello implica que nuestro derecho a comprar el bien prevalecerá sobre anotaciones de derechos posteriores que traten de acceder al Registro, y evitará la eventual venta del bien a un tercero si este último tiene la mínima cautela de solicitar una nota simple.

2.- El contrato de arras, aunque no tiene acceso al Registro de la propiedad (con independencia de que conste en documento público o privado) tiene un tratamiento fiscal más favorable. El derecho de opción, para ser inscrito y por tanto oponible frente a terceros adquirentes, previamente debe ser liquidado en concepto de ITP (impuesto, que por ejemplo en la Comunidad Valenciana asciende al 10% del valor de la opción para este tipo de derecho).

3.- Es bastante usual emplear el derecho de opción de compra en el marco de contratos más complejos, como es el caso del conocido arrendamiento con opción de compra (cabiendo la posibilidad de imputar cantidades de rentas mensuales a cuenta del precio final de la compraventa, si las partes así lo convienen).

4.- Finalmente cabe destacar que el derecho de opción de compra a priori garantiza más la operación para el comprador que las arras (salvo que estas últimas sean de una envergadura tal que hagan inviable su devolución por duplicado en relación a otra posible venta). Así, durante el plazo de ejercicio de la opción, el adquirente puede, en cualquier momento, instar la compraventa del bien y el transmitente está obligado a comparecer y otorgar escritura de venta. Esto no sucede con las arras, donde el transmitente si las cuentas le salen y posteriormente cierra una operación de venta más “golosa”, podría plantearse devolver las arras por duplicado y quedar así liberado para la venta con una tercera persona, diferente a aquella con la que convino las arras.

David Devesa es Socio Fundador y CEO de Devesa & Calvo Abogados. Puedes seguirlo en Twitter: @ddevesa

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